万泉寺PK纪家庙，是一起降价还是抱团扛盘？

如何评价2024年丰台新房市场太难了从卖地到卖房，都哑火。我们看下面这张表2024年，丰台一共拍了8块地，只有年初大瓦窑2块地拍到上限。上半年新房去化差，直接影响了下半年土拍。科技园三期，新宫醋厂，宋家庄东铁营，万泉寺四块地，底价或低价成交。更凶残的是，大部分地块楼面价对比之前降价了20%以上——科技园三期金隅地块楼面价5万，对比中建云境6.8万，降价26%新宫新地块楼面价4万，对比之前建发璟院4.91万，降价22.7%万泉寺楼面价6.2万，对比之前端礼著楼面价6.4万元/平米（不含2.57万平米保障租赁房），没有保障租赁房的成本，每平楼面价也降低了2000元。西南郊冷库楼面价5.8万/平起拍，如果底价成交，那么对比之前北京瑞府7万元/平楼面价降低17%。那么问题来了，新地块还没入市，但面粉降价了那么多面包降价还会远嘛？新的万泉寺/西南郊冷库在楼面价大幅度降低的情况下，是要利润还是要流速？两个地块选谁更好？我们一起聊聊。我们也做了万泉寺PK纪家庙有缺点分析，把本文精华版汇总成了表格。以及丰台区域买入分析报告，感兴趣可以找助理maoduidui03获取。01 地块PK，万泉寺小胜目前万泉寺已经由中海拿下纪家庙西南郊区冷库0005地块要等1月16号的土拍这两个地块距离不远都属于南三环内大丽泽商务区的辐射范围内两者距离不远，直线距离不到500米却被一条河、两条铁路从中切断，分割成两个板块。两个地块位置谁更好呢？因为两个地块都是辐射区，万泉寺更靠近丽泽，表面来看，万泉寺地块更好。从当时端礼著比北京瑞府官方指导价贵3000元/平来看，万泉寺也应该比西南郊冷库更好。但是从居住角度来讲，还是西南郊冷库更好一些。哈哈，猫子两年前就这么说过。02 配套PK，万泉寺小胜从配套看，两个地块享受到的配套差不多。万泉寺最近地铁站是东管头南站，房山线和16号线交汇站，16号线可以直达海淀。西南郊冷库最近地铁站是10号线纪家庙站，直线距离约1公里。10号线是环线，去海淀和朝阳都很方便。商业和教育配套是共用的。但如果深挖规划图，又会有不一样的想法。万泉寺教育配套更丰富一点——它的地块北侧是第五实验学校丽泽校区中学部，不远处是小学部。其中小学部用地面积约1.76公顷，拟建设为30班，中学部用地面积约4.6公顷，拟建设为48班。中学部地块之前是南郊灌瓶厂，已经在推动搬迁了。大概率会在2025年下半年实现开工建设。（内容来自 公众号丰台云翔微视角）而西南郊冷库地块，北京瑞府有幼儿园，西侧紧邻丰台第五小学万柳分校。新的地块西侧也是小学用地，但显然中学万泉寺更有优势一些。03不利因素PK，西南郊冷库胜不利因素这两地块是卧龙凤雏其实。万泉寺地块靠近铁路的问题比较大，尤其南侧接近贴脸，晚上睡不着可以数火车头。地块东南角在建柳村路和丰台站东街交汇路口，车流量不小，有噪音。直线距离丽泽不到500米，由于附近多条道路在施工，目前开车不方便，步行也要提前规划。万泉寺地块中间还有一处祭祀台基遗迹，作为文物，不但搬不走，还要重点保护。买这的业主，以后就是万泉寺的守墓人。再说纪家庙的西南郊冷库，两年前写过这里最大问题就是道路条件差，还有南边的老小区，拆不走，城市环境观感受影响。另外西南郊冷库不仅有京九线和京沪高铁影响，看看规划图，那一个粗壮的紫色线路，是规划铁路线……噪音这哥两谁也别说谁。04 产品PK，西南郊冷库胜产品上一定是西南郊冷库更好。小区规模，西南郊冷库更好： 首先万泉寺容积率大，建筑面积是西南郊冷库的2倍多。 万泉寺一共规划了13栋楼，1000多户，总户数大概是西南郊冷库2倍，套均170平。户型西南郊冷库更好： 万泉寺地块形状不规则，北宽，南窄。地块没办法实现超大面宽。而西南郊冷库地块东西长，面宽能做出更大，采光也更好。另外西南郊冷库北侧也有大地块出让，采光北侧地块受到影响，而西南郊冷库没事。西南郊冷库更低密： 万泉寺周边万润风景是高楼，西南郊冷库密度相对低一些。周边绿化更多。西南郊冷库容积率更低。园林各有优劣： 万泉寺会所肯定更大，园林的景观设施设备更多，也会做出大中央景观。但他有祭祀台。西南郊冷库地块小，会所功能和园林规模大概率不如万泉寺，可能是小而美。05 价格PK，西南郊冷库胜参考之前的新盘价差——端礼著限价11.2万/平，实际网签均价成交价11万元/平米，北京瑞府指导价10.9万（含6%共有产权，实际销售均价10.246万，实际网签均价9.87万/平）端礼著和北京瑞府每平大概是有3000-5000元/平的价差（因为北京瑞府个人产权94%）。那是因为之前两个地块隔着京沪线铁路和丰草河。但我们认为两个地段差价很快会抹平。因为后续有两个重点工程。两个地块最大的问题是周边都是断头路，交通不方便。随着柳村路和万泉寺东路开始建设，地块的通达性会明显提升。这两条重要线路刚好经过两个地块。未来两个地块都可以从柳村路北上丽泽或者南三环（80m宽的城市快速路），从万泉寺东路去西城金融街，或者去火车站。那到底什么时候完工呢？猫子预计，怎么等两个业主收房了（2027年年底）也会通车的~要相信丰台PS：拓展阅读：柳村路北段（东管头路-丽泽路）已于 2015 年建成通车，南段（南四环路-南三环路）正在施工建设中，落地确实猴年马月了。而最关键的位置，柳村路铁路平交道口平改立工程项目环评工作现已完成，这个路段就刚好是经过北京瑞府到万泉寺地块，最后链接端礼街。将来咱们去四环不容易但是走三环也挺顺的。目前万泉寺东路（北京西站南路～红莲南路）道路工程全长约3.7km，工程计划于2025年1月开工建设，2025年12月建成通车。如果你万泉寺和丽泽感兴趣，可以扫描下面二维码，加微maoduidui03进群关注。

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。